南昌市人民政府关于颁发《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》的通知
江西省南昌市人民政府
南昌市人民政府关于颁发《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》的通知
洪政发[1989]63号
第一章 总则
第二章 产权
第三章 买卖
第四章 租赁
第五章 修缮
第六章 处罚
第七章 附则
各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位，驻市中央、省属各单位：
《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》业经市人民政府第二十二次常务会议讨论通过，现予颁发施行。
南昌市城镇公有房屋管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强城市公有房屋的管理，保护社会主义公有财产，保障房屋所有权人和使用权人的合法权益，充分发挥城市公有房屋的作用，更好地为社会主义建设和人民生活服务，根据国家有关规定，结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市城市、县城、建制镇和独立工矿区规划范围内全民、集体所有制单位购建或依法收归国有的公有房屋均按本办法管理。
第三条 市、县房产管理局是本行政区域内公有房屋的行政管理部门。
第四条 任何单位和个人都不得侵占或损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。
第五条 公有房屋因城市建设需要拆迁时，应按《南昌市城市建设拆迁安置办法》及其实施细则办理。
第二章 产权
第六条 公有房屋中的全民所有房屋，由国家授权的管理单位代表国家行使所有权，可视为所有权人；集体所有房屋，本单位即为所有权人。具体划分如下：
１．机关、团体、学校等行政单位和国家拨款的事业单位使用管理的全民所有房屋；市、县房管局直接管理的房屋，中央有关部门或省、市政府指定的部门管理的房屋，各管理部门为所有权人。国营企业以及自收自支事业单位使用的全民所有房屋，除由市、县房管局直接管理的以外，国家授权的管理单位为所有权人。
２．军队的房屋，其指定的管理单位为所有权人。
３．集体所有制单位自建、自购的房屋，属于单位所有，本单位即为所有权人。集体单位使用的全民所有房屋，分别情况，按本条第１项规定管理。
第七条 公有房屋实行产权登记。房屋所有权人按《南昌市城镇房屋所有权登记、发证暂行办法》办理手续，并核发《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》（三证以下统称房屋产权证）。
房屋转移（买卖、交换、转让、划拨），状况变更（翻建、改建、扩建），拆除或因灾害损毁时，应办理有关转移、变更或注销手续。其中房屋转移引起产权变更，所有权人应向土地管理部门办理土地使用权转移手续。
市属全民所有房屋，房管局在办完上述手续后，应将办理结果报市国有资产管理部门备案。
第八条 房屋产权证是确认公有房屋所有权的合法凭证，受法律保护，不得涂改、伪造。如有遗失，应声明作废，并及时向原发证部门申请补发。
第九条 凡无房屋产权证的公有房屋，不得出售、转让、出租、交换和抵押，不得翻建、扩建、改建，房屋拆迁时不予补偿。
第十条 市、县房管局和各产权单位要加强对公有房屋产权产籍档案及其它有关资料的管理。
第三章 买卖
第十一条 出卖公有房屋，必须经主管部门和国有资产管理部门批准，由市、县房管局审查产权后，方可出卖。
第十二条 公有房屋买卖必须在市、县房屋交易所进行。卖方须持有房屋产权证和批准文件，买方须持有购买房屋的证明和身份证明，经市、县房产交易所办理登记、验证、评估、立契过户手续，并按规定交纳税费后，买卖才有效。
第十三条 出卖公有房屋的回收资金除抵偿债务以外，用于房屋建设或按国有资产管理规定上交财政。
第十四条 除国家另有规定者外，全民所有的房屋不得无偿划拨给个人或集体单位，全民所有制单位之间也应实行有偿转让。
第十五条 全民、集体企业产权转让后，其房屋应向市、县房管局办理房产变更手续。
第十六条 市、县房屋交易所是合法的房屋交易管理机构。公有房屋的买卖未经市、县房屋交易所办理手续的均属无效。房屋交易的具体规定，由市房管局制定。
第四章 租赁
第十七条 公有房屋除国家和县以上政府规定不能出租的以外，其余均可以实行租赁。
第十八条 出租公有住宅，出租单位须有房屋产权证；出租非住宅用房，出租单位除持有房屋产权证外，还须有《房屋出租许可证》。
《房屋出租许可证》由出租单位持房屋产权证和主管部门同意出租证明到市、县房管局申请领取。
第十九条 承租单位或个人（以下简称承租人）在承租公有房屋时，须有本单位的证明（无单位个人须有街道办事处证明），个人还须有身份证明。外来人员须有我市公安部门发放的暂（寄）住证明和身份证明，从事工商活动的外来单位还须有本市对外经济技术使用委员会证明。
第二十条 租赁城镇公有房屋时，租赁双方须签订租赁合约，明确房屋的座落地点、面积、使用性质、租赁期限、租金和双方的权利义务。
暂（寄）住人员租赁合约，应抄送所在地派出所、街道办事处。
第二十一条 租赁非住宅用房，租赁合约须到市、县房管局办理鉴证手续后才能生效。
经市物价局核准，房管局可向承租人收取鉴证手续费。
第二十二条 工商行政管理部门在审批企业法人开业登记或变更登记时，必须验证经营场所使用证明（包括产权证、经鉴证的房屋租赁合约）后，方可办理登记手续。
第二十三条 出租公有房屋，租金按物价部门规定的标准执行。收缴租金必须使用南昌市房屋租赁专用发票，租金不得瞒报或弄虚作假。
对一部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。超过规定租金标准的部分，市、县房管局按规定征收超标费。
第二十四条 对单位出租的非住宅用房，租价中的地段差价部分，由承租人按月上交市、县房管局。此项资金主要用于危房改造，由市、县财政部门监督使用。
第二十五条 承租人承租的公有房屋不得擅自转租、转让。承租人如需利用承租的房屋与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租单位的同意，重新签订租赁合约或协议，并向市、县房管局办理鉴证手续。
第二十六条 承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。如承租人拖欠租金三个月，出租单位可收取月租金１０％的滞纳金。滞纳金列入租金收入。
第二十七条 承租人应按租赁合约爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。需拆改、扩建或增添的，必须征得出租单位同意，并签订书面协议。
第二十八条 承租人与他人互换房屋使用权时，应事先征得出租单位同意。出租单位应支持承租人的合理要求并按有关规定办理手续。
第二十九条 承租人有下列情况之一的，出租单位有权终止租赁合约，收回全部或部分房屋。
（１）未经出租单位同意私自将承租的房屋转租、转让、转借或调换的；
（２）私自改变房屋用途的；
（３）拖欠房租累计六个月的；
（４）无正当理由闲置六个月的；
（５）依照有关规定，不允许在本市享有使用权的；
（６）利用承租房屋进行非法活动或故意损坏房屋的；
（７）租用公有房屋而将自有的私房出租谋利的；
第三十条 租赁合约期满后，承租人如需继续使用，应在合约期满前三个月书面申请，征得出租单位同意，重新签订租赁合约。出租单位如须在租赁合约期满前收回房屋时，应事先商得承租人同意。
第五章 修缮
第三十一条 保持公有房屋的完好是所有权人的责任，所有权人应加强经常性的检查、养护，通过有效的技术管理，有计划的修缮，提高公有房屋完好率，延长使用年限。
第三十二条 公有房屋的维修应贯彻执行国家和地方规定的原则、范围和标准。用于修缮的资金、材料严禁挪用。
第三十三条 公有房屋因危险需要拆除或大修理，应经过市房管局和市危房鉴定领导小组的鉴定和批准，禁止乱拆、乱修，以免浪费人力、物力。
第三十四条 所有权人由于工作失职，造成公有房屋倒塌和使用他人受到损失的，应负责赔偿；造成严重后果的，应依法追究责任。
因不可抗拒力造成损失，不予赔偿。
第三十五条 一栋房屋分属两个或两个以上所有权人的，其结构、屋面、水电设施等涉及整体性的修缮，均应共同负责，按各自的面积分摊修缮费用。如因一方拒绝修缮而造成损失，拒绝的一方应承担经济和法律责任。
第六章 处罚
第三十六条 凡违反本办法有下列行为之一的，应予相应处罚。
１．不按期申报办理产权登记的，处以登记费１－１０倍罚款。
２．伪造房屋产权证的，由有关部门依法追究责任。
３．未经主管部门和房管部门同意，擅自变更所有权的，其变更无效，并处以５００元以下的罚款。
４．私自进行房屋交易的，其交易无效，并对买卖双方各处以交易额５％－１０％的罚款。
５．强占房屋的，所有权人除限其迁出、赔偿损失外，可处以该房屋租金５％－１０％倍的罚款。
６．非住宅用房租赁，合约未经房管局鉴证的，租赁无效，并对出租者处以５００元以下罚款。
７．承租人利用租用公房进行非法活动的，除出租人有权收回租房外，并由有关部门依法追究责任。
８．损坏公有房屋的，除赔偿损失外，并视情节处以１００元至５００元的罚款。
第三十七条 处罚由市、县房管局决定，罚款使用财政部门统一的票据，并全部上缴同级财政。
第三十八条 当事人对房管局处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向房屋所在地人民法院起诉，期满不起诉又不履行处罚的，由市、县房管局申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十九条 公有房屋因所有权、经营权、租赁、买卖、使用、修缮等问题发生纠纷时，当事人可向房屋所在地的房管局申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第四十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第四十一条 本办法自一九八九年九月一日起施行。
影响人民法院独立行使审判权的分析及对策
王越江
人民法院独立行使审判权是我国宪法、法院组织法和三大诉讼法等明定的一项基本、庄严而神圣的原则，宪法第一百二十六条明确规定：人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。但是，由于财政体制、领导体制、人员编制以及法院内部管理机制等方面的原因，独立行使审判权原则在我国实际上并未全部得到遵行和实现。现结合工作实际，就影响和干扰法院独立审判的一些问题谈几点看法。
一、树立法院权威的需求与依据
依法治国，必须确立法律在社会生活一切重要领域中处于至高无上的地位。法律的至高无上性，决定了其具体的程序运作者和各具体行为是否合法的审查者人民法院必须具有排他支配性，具有一定的权威。自身无权、无位、无威，就难以司法、治人、治国。现实中，人民法院缺乏应有的地位和权威，其独立“人格”难以确保，从而难保其只服从于法律这一实现司法公正的基本前提。权责相适应的规则，表现出社会强烈要求司法公正与法院无权威现状之间的矛盾。依法治国必须实现司法公正，而实现司法公正，保障依法治国，树立起法院的权威是最起码的必要条件。为了实现依法治国，树立法院权威迫在眉睫。
我国宪法明确规定：人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。这一宪法原则在其他实体法、程序法中多有体现，这是树立法院权威，确保法院依法独立行使审判权的宪法根据。宪法是国家的根本大法，如果不按照宪法规定行事，就是违宪，是最严重的违法行为；党的十五在确立“依法治国”的同时还要求“推进司法改革，从制度上保证司法机关依法独立公正地行使审判权和检察权”，这说明我们党已经注意到依法治国必须确保人民法院依法独立行使审判权，从制度上树立法院权威。这是我们党从实践中得出的正确认识，全社会必须认真贯彻落实；当今世界，在各国联系加强、经济趋向一体化的同时，对人权等方面的斗争越来越激烈，这些都要求必须依法施政、依法治国，特别强调确立法院在国家政治、经济、社会生活中所起的中立裁判者作用。独立是司法公正的前提和保障，司法独立作为法制现代化、民主制度化的重要标志，已为各国宪法所普遍确认。司法制度向国际靠拢，逐步树立法院的权威，这是我国司法改革的趋势。
从人民法院五年改革纲要和已采取的许多改革措施可以看出，法院正通过改革内部机制，努力实现司法公正。但法院依法独立公正地行使审判权，这并不仅仅是法院通过自身改革所能实现的，要靠全社会的共同努力和支持。
二、影响、干扰法院独立审判的原因
当前影响法院独立行使审判权的原因，既有法院外部环境的因素，也有法院系统内部自身体制的问题，概括起来有下列四个方面。
（一）财政体制的原因
这是困扰法院发展的一个主要难题。当前法院本身没有独立的财权，财权由国家和地方各级政府所掌握，他们决定着各级法院的经费。法院的办公条件和装备的好坏、办案经费的多寡、法院工作人员工资及福利的高低等等往往均取决于本级政府所给予的经费的多少。法院在经济上不能独立而依附于政府，使地方政府有干预审判的物质决定性条件。这种财政体制使审判难于摆脱地方行政干预，使统一的审判权被行政区域分割开，法院变成纯粹为地方服务的另一种意义上的“地方法院”。
（二）领导体制的原因
目前在领导体制上，各级党委、人大与法院的关系，还存在着权限划分不清的情况。宪法规定了党对国家的领导权，同时规定了法院、检察院对同级人大及其常委会负责的原则。在实践中，县以上各级党委设有政法委员会，负责领导、协调法院、检察院、公安机关的工作。但是，党的政法委与人大、法院、检察院的权限划分并没有明确的法律规定，因此在实践中往往出现许多单位干预审判，给法院尤其是主审法官造成很大压力，更主要的是有时干预是代表单位还是代表个人难以分清，往往造成人情案、关系案的发生。例如人大的个案监督，不可否认其存在具有当然的合理性，但个案监督是地方人大的监督，在其不能克服地方保护主义时，往往会造成对法院独立审判权的僭越，使社会法律关系处于不稳定状态。另外，信访案件的大量出现，给党委、政府带来很大压力，同时也相应传递给了法院，影响到了案件的独立审判。
（三）机构设置和人员配备
再看有关人事权，法院中领导干部的行政职务由地方各级权力机关选举、委任和罢免，而且审判人员本身也由地方各级国家权力机关任免。地方党委的组织部门和地方政府的人事部门拥有对法院主要领导干部的推荐权和指派权。可见，地方各级党委政府对地方各级法院拥有人事方面的控制权。在这种财政、人事两大重要权力均隶属和依附于地方权力的现状下，要求我们法院依法独立审判而不受其他外来权力的干涉实在是勉为其难，除非地方各级党委政府有足够强的法律意识和大公无私精神。倘若人家真的要通过直接或间接、或明或暗、这样或那样的方式过问、干扰或刁难法院的审判，我们是很难抗衡的。
（四）工作程序方面。
现在说一下法院内部体制对独立审判所存在的影响，主要是审委会和院长、庭长签发制问题，表现在以下几个方面：一是法院审判委员会职权范围不够明确具体，在审判过程中，有时发生案件先由审判委员会定案，然后再由法庭审理并判决，造成开庭审判走形式；二是目前许多法院还实行院长、庭长事先审查案件，审理后签发的制度，对案件的审判使用行政式方式管理，拥有案件最终决定权不是审理案件的法官，从而造成权责不明和有时的滥用职权，造成裁判不公。三是上下级法院关系问题，上下级法院之间的关系应该是监督关系，并不是领导关系，但现在法院的工作主要是由上级法院考核，这就难免造成一审法院在审理案件时要考虑到上级法院下一步的考核，要考虑到改判率和发回重审率，过多地考虑上级法院的倾向性意见。
（五）执法不严的问题。国家为了保障法院依法审判，在法律中对妨害诉讼的行为有明确的强制措施规定。但在实践中，有些单位和个人严重违反法律应受到制裁而受不到应有的制裁，从而致使作假证、不依法协助、有能力履行义务而拒不履行、侮辱殴打法官事件呈现有增无减的趋势，这些都极大地损害了法院的形象和权威，妨害了法律的严肃性、强制性。
三、保障法院独立审判的几点意见
要保证人民法院独立行使审判权，在独立审判问题上真正实现立法与现实的契合，我认为必须从以下几个方面入手:
第一，实施独立的司法预算和编制，为审判独立的真正到位创造合适的外部条件。实行司法预算和编制独立是审判独立真正实现的必备保障。全国所有法院的经费由中央财政支付，预算编制由最高人民法院负责。预算草案送政府协调后(不得减少或推翻)，直接由立法机关审议和批准，由国务院和最高人民法院执行，使法院摆脱地方预算和编制的控制，为真正实现审判独立创制更好的外部条件。
第二、正确处理四种关系。
一是法院与党委的关系。法院作为国家的执法机关，审判工作只有紧紧依靠党委的领导和支持，才能把握工作的方向。对于复杂疑难的案件，影响面广的案件，法院应当及时向党委汇报，使法院的独立审判权得到党委的有力支持；二是正确处理独立审判与人大监督的关系。法院是由人大产生的，要向它负责，受它监督。人大对法院工作的监督必须掌握在一定限度之内，否则就会侵越审判权，影响法院的公正裁判和法律的正确实施。人大监督应实现从当前的“重事不重人”，“重事又重人”到“重人不重事”的转变。三是独立审判与参与社会治安综合治理的关系。审判是法院的基本职责，但在当前我国的实际情况下,实施社会治安综合治理是要求法院也要积极参与，这就要求法院在提前介入案件时，不主观、不定性，保持清醒头脑。四是法院与新闻媒体的关系。案件公正审理需要新闻媒体的监督，但是法官在裁判时应当依据案件事实和法律规定，秉公办案，不受舆论压力影响。
第三，将独立审判之主体明确定位于法官。具体而言，应对法院内部的业务庭这一层次的机构设置进行适当调整，并明确其职能，缩减其数量；取消法院院长对法官所审案件的审批权，对法官以独任制或合议制的审判组织形式审判的案件，主管院长、庭长不再予以审批。同时，加强对法官的监督，实行“隔离式”审判模式，断绝当事人庭前与主审人接触的渠道，保证司法公正。
第四，应当着力提高法官待遇。目前我国法官的级别待遇是与公务员相同的，这同世界大部分国家的情况是不符的，根据法官职业的特点，实行高薪养廉制度是可行的。实行高薪制，可以维护法官队伍的稳定发展，吸引更多优秀的法律人才进入法院工作，并使其能抗拒腐蚀。
