鸡西市城市房屋拆迁管理办法
黑龙江省鸡西市人民政府
鸡西市城市房屋拆迁管理办法
鸡西市人民政府令第1号
《鸡西市城市房屋拆迁管理办法》业经2008年5月19日市政府13届16次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长：王兆力
二○○八年五月二十八日
鸡西市城市房屋拆迁管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障建设项目顺利进行，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁工作，需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
第五条 市房屋拆迁管理部门负责我市城市房屋拆迁管理工作。
县(市)房屋拆迁管理部门，负责对本行政区域内城市房屋拆迁管理工作。
各有关部门应当依照法律、法规规定，配合房屋拆迁管理部门做好房屋拆迁工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地房屋拆迁管理部门提交下列资料：
(一)建设项目批准文件；
(二) 建设用地规划许可证；
(三)国有土地使用权批准文件；
(四)拆迁计划、补偿、安置方式等内容的拆迁方案；
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存储证明。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延长申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起10日内予以答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。
第十一条 从事拆迁业务的单位和工作人员，应当依法取得省建设行政主管部门颁发的房屋拆迁资格证书和上岗证书。
第十二条 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当与被委托的拆迁承办单位订立拆迁委托合同，并在合同中约定委托费用。
拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十四条 实施房屋拆除的单位，应当具备相应的拆除企业资质等级。拆除房屋的承发包实行招投标制度，具体办法执行省建设行政主管部门的规定。
拆除房屋时，应当遵守有关市容、环保等法律、法规规定，实行文明施工，保持环境清洁。
第十五条 城市规划行政主管部门确定拆迁范围后，在拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋及附属物；
(二)改变房屋和土地用途；
(三)租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十六条 房屋拆迁管理部门应当与金融机构签订书面协议，办理拆迁补偿资金的存储和发放业务。
第十七条 拆迁人应当在房屋拆迁管理部门指定的金融机构开设拆迁补偿资金专门帐户，按照规定存入拆迁补偿资金，并保证被拆迁人及时足额领取。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿资金使用的监督，未经房屋拆迁管理部门批准，拆迁人不得动用拆迁补偿资金。
第十八条 拆迁人以及有关单位在约定或者裁决的搬迁期限内，不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋使用人停止供水、供电、供气、供热，不得拆除未搬迁的被拆迁人的房屋。
拆迁人不得向被拆迁人非法收取各种费用，不得为其他单位代收、代扣各种费用。
第十九条 被拆迁人在搬迁前，应当结清水、电、气、热费、房租等各项费用，并及时向拆迁人提供与拆迁有关的证件、批件和资料。
第二十条 拆迁人应当向房屋拆迁管理部门交纳拆迁管理费，费率按照物价部门批准的标准执行。
第二十一条 拆迁人完成拆迁后，房屋拆迁管理部门应当按照房屋拆迁许可证确定内容进行验收。
第二十二条 拆迁人与被拆迁人应当依照法律规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第二十三条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。裁决书应当包括下列内容：
（一）申请人与被申请人的基本情况；
（二）争议的主要事实和理由；
（三）裁决依据、理由；
（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、产权调换用房面积和地点、单元、层次、房号、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限；
（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期及公章。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起60日内申请行政复议或在3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照法律规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁执行。
第二十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地市、县(市)人民政府责成有关部门强制搬迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制搬迁。
实施强制搬迁前，拆迁人应当按房地产价格评估机构对被拆除房屋的估价，存足补偿金，并就有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十六条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。
第二十七条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及涉外房屋的，依照有关法律、法规规定办理。
第二十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十九条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第三十条 拆迁人应当依法对被拆迁人给予补偿。被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的房屋产权调换。
第三十一条 拆除未超过批准期限的临时建筑，按照临时建筑工程造价标准结合剩余期限给予适当补偿。
拆除规划批准文件中注明不予补偿的临时建筑，不予补偿。
拆除违章建筑，不予补偿。
第三十二条 货币补偿金额，由合法的房地产价格评估机构以房地产评估价格确定。
被拆迁房屋估价方法以市场比较法为主。
对选择货币补偿的住宅和非住宅房屋，按已确定的原房屋市场评估价格为基础，上浮20％予以补偿。
第三十三条 被拆迁房屋评估价格主要根据下列因素确定：
(一)房屋的区域和位置；
(二)房屋所有权证标明的用途；
(三)房屋所有权证注明的建筑面积；
(四)房屋结构和成新。
房屋所有权证未标明用途的，按城市规划行政主管部门批准文件确定；房屋所有权证未注明建筑面积的，以房产测量机构实际测量结果为准。
第三十四条 估价机构估价时，应当遵守估价规范，做到公开、公平、公正。
第三十五条 被拆迁房屋评估价格实行公示制。拆迁补偿协议订立前，估价机构应当将被拆迁人姓名、被拆迁房屋门牌号、评估价格在拆迁范围内公示。公示时间不得少于5日。
第三十六条 拆迁当事人对估价结果有异议时，可以在公示后10日内申请房地产估价技术鉴定委员会对估价结果进行鉴定。
房地产估价技术鉴定委员会由房屋拆迁管理部门组织建立，由具有注册房地产估价师资格或者省建设行政主管部门批准的估价人员以及有关法律专家组成。
房地产估价鉴定费用由鉴定申请人承担。
第三十七条 拆迁房屋评估价格实行最低限价制度，被拆迁房屋评估价格低于最低限价的，执行最低限价。
最低限价由房屋拆迁管理部门会同物价等有关部门共同制定，报市、县(市)人民政府批准后执行。
第三十八条 拆迁特困户和残疾人房屋，具备以下四个条件的给予安置一户最小户型，并免交差价款，不能安置最小户型的，按该新建设项目市场评估价格计算，对被拆迁人给予货币补偿。
（一）已丧失劳动能力、没有生活来源；
（二）确无其他住处；
（三）无能力结算差价款；
（四）有照住宅及其他补偿合计金额不足以置换40平方米(建筑面积)楼房的。
拆迁双困家庭享受廉租房政策的被拆迁人有照房屋，安置补偿标准按本条执行。双困家庭享受廉租房政策的被拆迁人资格，由政府有关部门确定。
享受最小户型的被拆迁人安置面积超出被拆迁房屋面积部分按廉租住房管理。
已享受过房屋拆迁照顾的特困户、残疾人和廉租房家庭，不得重复照顾。
符合享受最小户型标准的被拆迁人，选择产权调换的，拆迁人补偿其搬迁补助费和租房补助费。
第三十九条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第三十二条规定，计算被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格，结清产权调换差价。
拆迁非公益事业房屋附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第四十条 政府确定为棚户区改造的工程项目，被拆迁房屋安置补偿标准，按市政府制定的棚户区改造有关政策执行。
第四十一条拆迁经政府有关部门认定，具有经济适用住房购买资格的被拆迁人的房屋，可以选择货币补偿，也可按经济适用住房政策优先购买经济适用房；被拆迁人选择产权调换的，原购买经济适用房资格终止。
第四十二条 拆迁公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规规定和城市规划要求予以重建，或者给予货币补偿。
第四十三条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第四十四条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全。
第四十五条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关的法律、法规执行。
第四十六条 拆迁国有、单位所有或部分产权的住宅房屋，使用人应当按照住房制度改革的有关规定购买全部产权后予以补偿；无能力获得全部产权的，应按照住房制度改革的有关规定，计算出共有人(共有单位)各自拥有的份额，由拆迁人分别给予补偿。
第四十七条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准和设计规范的房屋，用于拆迁安置。
第四十八条 拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋搬迁补助费标准为：实行货币补偿的每户500元；实行产权调换的每户1000元。
拆迁非住宅房屋，被拆迁人搬迁补助费和因设备拆卸、原料和产品搬运而发生的费用，根据实际评估数额，由拆迁人给予补偿。
实行产权调换的被拆迁人或者房屋承租人，在过渡期限内自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为：鸡冠区每户每月500元，恒山区、滴道区、城子河区、梨树区、麻山区每户每月300元。
上述标准随物价指数作适当调整。
被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
第四十九条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房使用人应当按时腾退周转房。
过渡期限多层建筑超过18个月的，高层建设项目15层以下的超过26个月的，24层以下的超过36个月的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起按原标准加倍付给临时安置补助费。对使用拆迁人提供周转房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第五十条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应以被拆迁人或房屋承租人上年度应纳税所得额为标准，对实行货币补偿的被拆迁人或房屋承租人给予一个月的营业损失补偿，其从业人数，按劳动和社会保障部门鉴证的劳动合同书为准，工资标准按劳动合同约定执行，由拆迁人给予3个月的工资补偿。
实行产权调换的被拆迁人或者房屋承租人的营业损失补偿，应以被拆迁人或房屋承租人上年度月平均纳税所得额为标准，从搬迁之日起至回迁之日止由拆迁人给予一次性补偿。其从业人员工资，按劳动和社会保障部门鉴证的劳动合同书为准，工资标准按劳动合同约定执行，从搬迁之日起至回迁之日止由拆迁人给予补偿。
第五十一条 拆迁正在从事合法经营，房屋证照使用性质标明为住宅的，按住宅房屋安置或补偿，其营业损失、搬迁补助费、从业人员工资参照非住宅货币补偿标准补偿。
拆迁住宅、非住宅房屋的装修和附属物，由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的，可以通过委托具有资质的评估机构进行评估，按评估价格予以补偿。
对持有划拨土地使用证的被拆迁人，拆迁人应按土地使用证确定的用途及面积按基准地价的8%给予补偿。对持有出让土地使用证的被拆迁人，拆迁人应按宗地剩余年限土地使用权市场价格给予补偿。
第四章 罚则
第五十二条 未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第五十三条 拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。
第五十四条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第五十五条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止违法行为，限期改正，并按照下列规定给予处罚：
(一)拆迁人或者有关单位在约定或者裁决规定的搬迁期限内，对未搬迁的被拆迁人停止供水、供电、供气、供热或者拆除未搬迁的被拆迁人房屋的，对拆迁人或者责任单位处以5万元以上10万元以下的罚款；
(二)委托未经省建设行政主管部门审定的估价机构估价的，估价结果无效，对拆迁人处以拆迁补偿安置资金1％以上3％以下罚款；对估价机构没收违法所得，并处违法所得额1倍的罚款；
(三)估价机构显失公正，或者有营私舞弊、弄虚作假行为的，估价结果无效，没收估价所得，并处估价所得额1倍的罚款。情节严重的，建议发证机关吊销估价机构资质证书。
第五十六条 接受委托的拆迁单位违法转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第五十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第五十八条 房屋拆迁管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列行为之一，由有关部门对直接责任人员及其主管人员给予行政处分。涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。
(一)违法核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
(二)未按规定履行监督管理职责，造成恶劣影响的；
(三)违法发布拆迁公告的；
(四)自行或者接受委托实施房屋拆迁的；
(五)违法作出行政裁决的；
(六)违法实施强制拆迁的。
第五章 附则
第五十九条 因需要保护的建筑物或者按照规划要求改变房屋用途，只搬迁不拆除原建筑物，其搬迁补偿安置等有关事宜，参照本办法规定执行。
第六十条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。
第六十一条 本办法如与法律、法规相抵触，按法律、法规规定执行。
第六十二条 本办法自发布之日起施行。2005年5月8日发布的《鸡西市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。
第六十三条 本办法由市房屋拆迁管理部门负责解释。
《为什么说丁金坤律师错了？——也论登记在未成年子女名下房屋归属》
江苏云崖律师事务所 周缘求律师
一、问题之提出
近日，上海大邦律师事务所合伙人斯伟江律师在微博上发布了杭州某法院的一份民事判决书，法院判决将登记在未成年子女名下的房屋认定为家庭共有财产。一石激起千层浪，网络评论如潮，持异议者居多。上海大邦律师事务所丁金坤律师两度发表博文，反对法院判决。虽然杭州法院的判决理由并非无懈可击，但本人认为，丁金坤律师的观点、思路和理由更是错漏百出，特撰文予以批驳。
二、杭州法院将登记在未成年子女名下房屋认定为家庭共有财产的判决理由
根据丁金坤律师在博客中转载的部分判决书照片，杭州法院的判决理由为：
……本院认为，原、被告用夫妻共同财产购买房屋，子女尚年幼未出资的情况下，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单的完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产登记分为对外效力和对内效力，对外效力是根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对物权的依赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应注意审查夫妻双方在购房时的真实意思表示。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。因此原告要求对包括该二套房屋在内的涉案房屋按照家庭共有财产进行分割的诉讼请求，本院予以支持，……
三、丁金坤律师的观点
2012年7月7日，丁金坤律师在新浪博客上发表博文：“杭州奇案讨论：小孩的房屋是家庭共有财产？”，认为该判决站不住脚，其理由为：
第一、关于登记在小孩名下的房屋归属。根据《物权法》规定，登记是谁就是谁，并无争议。父母把房屋登记在小孩名下，就是把房屋赠与给小孩，且已多年，不得撤销，家庭共同财产已转为小孩个人财产，何以再分？如果可以再分，那是废了物权法，房屋登记人不算数了。且推而广之，不仅小孩，其他登记在民事权利能力欠缺人名下的房屋，是否都是家庭共有财产呢？再次，实践中存在为转移资产而把房屋登记在他人名下情况，然而这是要举出充分证据来证明的。就该案而言，男方并未提供任何证据，而法院照抄网上的观点下判给男方，不可思议。
此后，丁金坤律师又于2012年7月14日再次发表博文：“未成年人名下的房屋归属以及份额讨论”，再次反对杭州法院的判决，其主要观点和理由为：
关于未成年名下的房屋归属，实践中有两种意见：一种是属于未成年个人财产，理由是根据《物权法》，登记是谁即是谁。既然父母把房屋登记在子女名下，则是赠与，为维护未成年人权益计，此赠与不能随意撤销。另一种意见是，虽然登记在未成年人名下，但可以认定为家庭共同财产，因为未成年人是没有购房能力的，如果要认定是未成年人个人财产，则要举证是出于父母的赠与。
本人同意第一种意见，物权以登记为准。如果按照第二种意见，则是离开法律去谈法理，且造成物权登记不算数，自损法律。在举证上，既然登记在未成年人名下，自可推定为赠与，无需举证，只有认为不是赠与，而是出于其他原因的（譬如转移资产的、错误登记的），才由主张方举证。所以第二种意见的举证责任倒置是错误的，而之所以会产生这错误，是因为还是沿袭民法通则的思维（以贡献力来看分配财产份额），没有看重物权法。
四、一驳丁金坤律师——不动产登记是否不动产权利归属的唯一依据？不动产登记簿是否具有绝对的证明力？
1．《物权法》第十九条规定的更正登记和异议登记程序，说明不动产登记可能会存在错误。
《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”但是，不动产登记簿是否具有绝对的证据力？当事人能否通过提供相反的证据否定和推翻不动产登记簿的权属登记？
