关于印发宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法的通知
江苏省宿迁市人民政府
关于印发宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法的通知
宿政规发〔2009〕3号
各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在中心城市规划建设用地范围内（即东至环城东路向南经雪峰山路转至嘉陵江路、南至开发区大道、西至通湖大道、北至运河向东延转至六塘河的围合地区）国有土地上因城市建设和旧城改造需要拆迁的房屋（含构筑物、附属物），并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。
第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发的房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员、落实拆迁补偿安置协议、协助拆除房屋及其附属物工作的单位。
第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市国有土地上房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责市区国有土地上房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、财政、金融、工商、税务、物价、监察、审计、信访、教育、卫生、文广、民政、残联、国资、经贸、邮政、通信、供电、供水等部门和单位依据有关法律、法规和本办法的规定，各司其职，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定期限内完成搬迁；各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
第二章 拆迁管理
第七条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 实施房屋拆迁应当遵循下列程序：
（一）进行拆迁评估调查。拆迁人须向市房屋拆迁管理部门申领拆迁调查通知书，并提交已办理的项目立项、用地规划、土地使用等书证资料，经市房屋拆迁管理部门核准后进行拆迁调查。调查通知书有效期为三个月。领取调查通知书三个月后未取得拆迁许可证的，调查通知书作废。
（二）拟定拆迁方案与拆迁计划。拆迁人在完成摸底调查后，应根据调查掌握的项目用地范围内房屋的用途、面积、权属等情况，就拆迁范围、拆迁范围内房屋状况、补偿资金概算、适用政策依据、安置房源、计划实施步骤、落实有关管理要求的措施等方面形成拆迁方案和拆迁计划，并报市房屋拆迁方案评审委员会论证评审。
（三）落实拆迁补偿安置资金。拆迁人应根据拆迁方案测算的补偿总金额，将项目所需拆迁补偿安置资金足额打入市房屋拆迁行政主管部门认定的金融机构，并出具资金到账证明。
（四）履行拆迁许可前听证。市建设局根据拆迁人的申请发布听证公告，告知项目用地范围内的拆迁当事人有权申请许可前听证。有拆迁当事人申请的，市建设局应依法组织听证并出具听证通知书送达参与听证的拆迁当事人；无拆迁当事人申请，则不组织听证。
（五）拆迁人向市房屋拆迁行政主管部门申请领取房屋拆迁许可证。
（六）市房屋拆迁行政主管部门发布拆迁公告。
（七）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议。
（八）拆迁当事人履行拆迁补偿安置协议。
（九）实施房屋拆除。
（十）拆迁项目完工验收。
第九条 拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应填写拆迁申请表，并向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证（附用地红线图）；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案（附宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表）；
（五）市房屋拆迁行政主管部门认定办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请项目进行审查，对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。
第十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作它用。拆迁补偿安置资金不足的，不予发放房屋拆迁许可证。
第十一条 拆迁人具备拆迁实施资格的可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁实施资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁，应向被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内，将拆迁委托合同原件报市房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得擅自转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十二条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人要及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、提前搬迁奖励、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估机构名称等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
拆迁范围所在地街道办、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题并做好宣传、解释工作。
第十三条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或缩小拆迁范围；确需变更的，应当重新办理房屋拆迁许可手续。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向市房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请。延期拆迁申请报告需附《房屋拆迁许可证》。申请报告中需阐明以下内容：
（一）拆迁任务完成情况；
（二）尚未拆迁房屋面积（户数）、原因；
（三）延期采取的措施及所需时间。
市房屋拆迁行政主管部门收到延期拆迁申请报告后，应对项目拆迁进展情况、资金使用情况、延期理由等进行认真审核，并自收到延期拆迁申请报告之日起十日内给予书面答复。延期拆迁申请报告经批准后，市房屋拆迁行政主管部门发布延期拆迁公告。
第十四条 拆迁公告发布后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、通信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门和单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入和分立、工商营业执照、房屋产权登记以及房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过一年。
第十五条 在房屋拆迁许可证规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依照本办法订立书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积以及安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限、提前搬迁奖励和违约责任等内容。房屋拆迁补偿安置协议汇总表须报市房屋拆迁管理部门备案，需要时，应经公证机关公证。
拆迁租赁房屋，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。
被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的，免缴房屋买卖契税；超出部分应缴房屋买卖契税。
第十六条 市房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十七条 房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让，应当经市房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。
第十九条 房屋拆迁管理部门应加强对拆迁从业单位及其人员的监督管理，对拆迁人员进行有关法律和业务知识的培训和考核，健全行业管理规定，落实信用管理制度，对违反规定的从业单位、从业人员严肃处理，根据情节轻重处以不良记录、停业整顿、限制业务直至吊销资质，规范拆迁行为，维护行业形象，保障拆迁当事人的合法权益。
第二十条 拆迁人应当与有相应资质的房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同，并自合同订立之日起十五日内，报市建设行政主管部门和安全管理部门备案。
房屋拆除应当由具备安全保证条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担，并编制拆除方案，施工人员应经培训并持证上岗，加强拆除安全和现场文明施工管理，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕后，拆迁人应当在十日内填报《市区房屋拆迁验收申请表》，申请市房屋拆迁行政主管部门验收。
房屋拆迁补偿安置工作结束后，拆迁人应及时对拆迁资料分类造册、登记汇总，做出拆迁工作书面报告。
拆迁人、拆迁实施单位、拆迁评估机构应当建立健全档案、财务管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并对归集档案的真实性负责。项目结束后，应及时将档案资料移交市城建档案馆。
第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规规定办理。
拆迁中、小学校舍或幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。市房屋拆迁行政主管部门应当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。
拆迁涉及中、小学生施教区变化的，根据家庭意愿，可以在原学校或现居住地学校就读，学校不得收取其他额外费用。
未经规划部门批准，改变房屋用途开设的幼儿园不适用本条规定。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十三条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过批准期限仍未拆除的临时建筑，经拆迁人申请，由市人民政府责成城市管理行政执法部门强制拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准时限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。
第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以自主选择拆迁补偿方式。
第二十五条 货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第二十六条 房屋产权调换是指房屋的等价交换，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
产权调换房屋为现房的，拆迁人应提供房屋产权初始登记证并协助被拆迁人办理房屋所有权证；产权调换房屋为期房的，在交付使用时，拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。
产权调换房屋为政策性商品房或经济适用房的，所调换房屋的价格、管理规定、申购程序等，依据政府相关规定执行。
非公益事业房屋的附属物需要拆迁的，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
对不具备产权调换条件的房屋，拆迁人应与被拆迁人就货币补偿方案订立房屋拆迁补偿协议。
被拆迁房屋的所有权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一致意见或继承人范围未明确，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的，实行产权调换。
第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
第二十八条 拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或单位自管公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准和产权清晰且无权利限制的房屋，用于拆迁安置或产权调换。
第三十条 被拆迁人及时订立房屋拆迁补偿安置协议并搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
被拆迁人在首次拆迁公告发布之日起三十日内搬迁的，给予不超过被拆迁房屋补偿金额（不含临时安置补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费）10%的提前搬迁奖励；在首次拆迁公告发布之日起三十日后四十五日内搬迁的，给予不超过被拆迁房屋补偿金额5%的提前搬迁奖励；在首次拆迁公告发布之日起四十五日后、公告期限内搬迁的，给予不超过被拆迁房屋补偿金额1%的提前搬迁奖励。
被拆迁人在本条上款规定时限外搬迁的，不予奖励。
第三十一条 拆迁人应当向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费、临时安置补助费。
拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付给被拆迁人或房屋承租人六个月的临时安置补助费。
拆迁租赁的房屋，搬迁补助费支付给房屋承租人。如租赁合同另有约定，从其约定。
被拆迁人选择产权调换且产权调换房屋为期房的，拆迁过渡期限自被拆迁人或房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定外，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或房屋承租人增付临时安置补助费：
（一）被拆迁人或房屋承租人自行解决过渡用房的，过渡期限超过十八个月且延长时间在十二个月以内的，延长期增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。
（二）拆迁人提供过渡用房，过渡期限在十八个月内不付临时安置补助费，超过十八个月 且延长时间在十二个月以内的，延长期按标准付给临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费。
拆迁人提供过渡用房的，在产权调换房屋交付后，过渡用房的使用人应当及时腾退过渡用房。
第三十二条 具有合法手续的住宅房屋，自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋补偿金额（不含提前搬迁奖励、临时安置补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费）计算：未满五年的增加15%，未满四年的增加16%，未满三年的增加17%，未满二年的增加18%，未满一年的增加19%。竣工之日按以下标准确定：
（一）竣工验收报告中载明的日期为竣工日期；
（二）无竣工验收报告的，以《建设工程规划许可证》有效期限届满之日为竣工之日。
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆迁房屋补偿总额的2—4%支付。
第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当组织对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定期限内拆除的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
第三十五条 被拆迁人仅有一处合法住宅并在首次拆迁公告期内签订房屋拆迁补偿安置协议的，其房屋拆迁补偿总金额（含提前搬迁奖励、临时安置补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费）不足七万元的，由拆迁人一次性补足七万元。如是分户、析产的，尚应满足其分户、析产手续生效之日距首次拆迁公告发布之日满两年以上。
被拆迁人按照前款规定获得最低货币补偿后仍无力解决住房的，可按规定条件享受城镇廉租住房保障政策或经济适用住房优惠政策。
拆迁残疾人、伤残人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。残疾人、伤残人应提供残联和民政部门核发的证件。
被拆迁人中无亲友投靠的孤寡老人，符合收养条件的，如本人提出申请，可以由所在地民政部门负责安排到福利院（敬老院）生活。
第三十六条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，被拆迁房屋属于拆迁人所有。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束十日内必须清场完毕。
第三十七条 拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
被拆迁人不得超过本办法规定的范围，提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
第四章 拆迁评估
第三十八条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构法定代表人应是注册房地产评估师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。评估机构年检不合格的，不得从事拆迁评估业务。
房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。在同一拆迁项目评估中，评估机构、评估师不得与市房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构、评估师不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
第三十九条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等。
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。对房屋所有权证书或产权档案记录未标明营业用途，但被拆迁人已取得工商营业执照并持续营业、持续纳税一年以上的，应当根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照经营用房进行评估。
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或房产管理部门依法确认的实际测量面积为准。对住宅（含“住改非”）房屋建筑面积小于土地使用面积，超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积）的补偿，划拨性质的土地每平方米按照被拆迁房屋评估综合单价的20%计算；出让性质土地根据未使用年限与出让年限之比乘以被拆迁房屋评估综合单价的40%计算，最终单价低于被拆迁房屋评估综合单价20%的按照20%计算。
（四）装修装饰：装修装饰补偿参照宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则有关规定评估。
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第四十条 对被拆迁房屋进行拆迁评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定。拆迁人应将选择的评估机构以书面形式公开征求被拆迁人意见。拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
对拒绝评估的，由拆迁人申请，被拆迁房屋所在地人民政府会同公安、司法等部门进行保全评估。
第四十一条 评估机构应当在进场工作十五日内，在拆迁地点公示评估结果，公示期七天，并将评估结果送达拆迁人、被拆迁人和房屋拆迁管理部门。
拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议的，应当在评估结果送达之日起五个工作日内，要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或被拆迁人可以委托符合本办法第三十八条规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的±3%。
评估机构要按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
第四十二条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
评估机构应当安排注册房地产估价师到项目现场开展工作，按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具评估报告，评估报告必须有不少于两名的注册房地产估价师亲笔签字，并经评估机构盖章。
第五章 拆迁裁决
第四十三条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁行政主管部门裁决。市房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。行政裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。裁决受理后，市房屋拆迁行政主管部门按照规定程序组织听证、调解、审理等。
第四十四条 有下列情形之一的，裁决申请不予受理：
（一）对拆迁许可证、拆迁公告或其他涉及拆迁合法性提出异议申请行政裁决；
（二）申请人或被申请人不是拆迁当事人；
（三）拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷；
（四）裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决；
（五）已超过拆迁许可证有效期限；
（六）拆迁人申请裁决未能提供上门做三次以上协商和动员工作记录；
（七）房屋已经灭失；
（八）产权不明确；
（九）房屋拆迁行政主管部门认为依法不予受理的其他情形。
第四十五条 裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决审理：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决；
（二）一方当事人丧失民事行为能力，在房屋拆迁行政主管部门规定的期限内未确定法定代理人；
（三）裁决需要以法院相关裁定、判决或其他部门的处理结果为依据，而相关案件未结案或尚未有处理结果；
（四）发现新的需要查证的事实；
（五）因不可抗力或者其他特殊情形需要中止。
中止情形消除后，应当恢复裁决审理，中止时间不计入裁决时限。
第四十六条 在裁决审理中，当事人均有调解意向的，房屋拆迁行政主管部门应当组织当事人进行调解。
经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿安置协议的，终结裁决；调解不成的，应当在法定时限内及时作出裁决。
第四十七条 当事人经书面通知不参加裁决审理的，可以缺席裁决。
被拆迁人拒绝拆迁调查估价人员和拆迁工作人员查勘、估价、洽谈，在拆迁期限内不提供合法书证，影响拆迁工作正常进行的，估价机构应当在与拆迁人和估价机构无利害关系的第三人见证下，依据房屋的外观状况和查阅的房屋、土地档案进行估价，并在估价报告中作出相应说明。房屋拆迁行政主管部门依据该估价结果进行裁决。
第四十八条 拆迁当事人应当在裁决书送达十五日内履行裁决决定。
当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起三个月内，向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人提供补偿资金或拆迁安置用房、产权调换房屋、过渡用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第四十九条 被拆迁人或房屋承租人在房屋拆迁行政主管部门裁决规定的搬迁期限内不搬迁的，由市人民政府责成被拆迁房屋所在地的区人民政府及公安、城管、司法等部门强制拆迁，或由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第六章 法律责任
第五十条 拆迁人违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米二十元以上五十元以下罚款。
拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿资金1%以上3%以下罚款。
拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处补偿资金3%以下罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁；
（二）委托不具备拆迁资格的单位实施拆迁；
（三）无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长拆迁期限。
第五十一条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定，擅自转让拆迁业务的，由市房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违规所得，并处合同约定拆迁服务费25%以上50%以下罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第五十二条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处二千元以上三万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或抬高被拆迁房屋房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十四条 房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十五条 在中心城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。各县人民政府参照本办法制定实施细则，并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
第五十六条 本办法由宿迁市建设局负责解释。
第五十七条 本办法自2009年11月10日起施行。2005年公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》（宿政发〔2005〕26号）同时废止。2009年11月9日前已领取房屋拆迁许可证的项目仍按照宿政发〔2005〕26号文件规定执行。
公证人的法律责任问题研究
涂斌华 沈武
内容摘要：不当或违法的公证行为将会造成公证当事人或利害关系人利益的损害，此时，公证机构就存在一个是否承担责任，承担何种责任，承担多大责任的问题，即公证人法律责任问题。对此，本文聚焦于公证人责任中的民事责任，并就该责任的性质及归责原则作了一深入的剖析，澄清我国目前对此问题的一些误区，并在此基础上提出了笔者自己对于公证人法律责任防范的对策。
关键词： 公证 公证人 归责原则
一、公证人责任的几个基础性问题
公证是公证机构对公民、法人及其他组织的法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性的证明。公证是和私证相对应的，它行使的是一种国家法律证明权。 显然，在公证活动中存在着两个主体，一为公证机构，一为当事人，同时，公证书所公证的法律行为或事实可能会对相关的第三人产生利害关系。在实践中，公证行为可能会造成当事人或利害关系人利益的损害，此时，公证机构就存在一个是否承担责任，承担何种责任，承担多大责任的问题，也就是本文将要探讨的公证人的法律责任问题，即公证机构或公证员因公证活动所产生的法律责任。
对此，首先必须予以明确的问题为，此处何谓公证人?公证人在此乃是作为承担责任的主体出现的，而在公证行为中，至少存在着公证机构与公证员两类主体。当因公证行为导致损害时，是由公证机构承担责任抑或是由公证员承担责任? 因此，对此问题的回答构成本文的一个基础。
我国公证法（送审稿）专设第八章对法律责任作出如下规定：
第四十八条 [公证人责任]公证人有下列行为之一的，由司法行政部门视情节轻重，予以警告、罚款、记过、暂停执业、吊销执业证书的处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；有违法所得的，予以没收，可并处违法所得一倍以下的罚款：
（一）违反本法第十一条规定的；
（二）虚构事实，伪造、变造证据材料的；
（三）违反公证程序造成严重后果的；
（四）毁坏、侵占、盗取、丢失公证专用物品或者公证档案的；
（五）违反公证执业纪律，或者严重违反公证人职业道德的；
（六）其他违反法律、法规、规章禁止性规定的行为。
第四十九条 [公证机构责任]公证机构有下列行为之一的，由司法行政部门视情节轻重，予以警告、罚款、停办部分业务、停业整顿、撤销机构的处罚，有违法所得的，予以没收，可并处违法所得三倍以下的罚款：
（一）违反本法第十八条规定的；
（二）出具错误公证书的；
（三）违反本法规定的期限，延误办理公证造成严重后果的；
（四）违反规定拒不办理公证，或者拒绝撤销、变更错误公证书的；
（五）遗失、涂改、毁损公证档案的；
（六）其他违反法律、法规、规章禁止性规定的行为。
第五十一条 [赔偿责任]公证机构及其公证人员办理公证因过错给公证当事人或者与公证事项有利害关系的其他人造成损害的，在公证机构资产范围内依法承担赔偿责任。但损害是由公证当事人或者第三人造成的，由直接责任人承担责任。
该法认为，公证活动的法律责任包括行政责任、刑事责任与民事责任三类，其中，对公证机构的法律责任主要有民事责任和行政责任，而对公证人的法律责任主要有民事责任、行政责任和刑事责任。公证人应承担的民事责任主要是停止侵害委托人或其他利害关系人的经济利益，并赔偿所造成的损失。行政责任是指公证人违反法律法规，发生舞弊或过失行为并给有关方面造成经济等损失后，由政府部门或自律性组织对其追究的具有行政性质的责任。刑事责任是指公证人触犯了刑律，构成犯罪，将受到刑事制裁。
对于公证责任包括上述三种，笔者并无异议。但在此，必须明确的是，对于公证责任显然包括公证人责任与公证机构责任。而本文讨论的公证人责任是否应局限与此处的“公证人”即公证员的责任呢？显然不能，此处的人，笔者认为应作广义理解，即既包括从事公证的自然人即公证员，也包括从事公证的法人即公证机构。
按照我国公证法（送审稿）对公证的定义：公证是在公证机构执业的公证员依照法定程序证明法律行为、其他有法律意义的文书和事实，并赋予其法定效力的活动。
该定义表明，在公证中，直接从事公证行为的人为具体的公证员，其以自己名义出具公证书，但在此，我们必须注意到一个非常重要的问题，同样在我国公证法（送审稿）中第四条表明： [对公证活动的保障] 公证机构依法独立行使国家公证职能。禁止非公证机构和个人从事公证活动。即我们对公证员独立出证行为应理解为其代表公证机构的出具公证书。因此，事实上，在此，公证员与公证机构已构成代表关系。而依据民法关于代表关系的一般理论，代表人行为所致损害应有被代表人承担，代表人有过错的，被代表人可向代表人追偿。因此，本文所讨论的公证人责任应是建立在此基础上的。
另外，本文讨论的仅限于民事责任。公证机构、公证员出具瑕疵公证造成当事人损失，应当作出赔偿，此乃天经地义。但颇令人汗颜的是，目前公证机构出具瑕疵公证，当事人诉请赔偿时，几乎都是以司法部及最高人民法院的有关解释作为挡箭牌，而拒绝承担赔偿责任，或最多也就是退还所收的公证费。以至于在一部分公众眼中，公证机构甚至就是一人“无赖”的“法外”特殊主体。
根据国务院批准的《关于深化公证工作改革的方案》要求，公证行业必须引入赔偿责任制度，自2000年10月1日起不再适用国家赔偿制度。但如果让公证员个人承担赔偿责任，事实上又根本不可能做到，而让公证处赔偿，多数公证处又根本没有独立的、可以承担这一责任的财产。如此相互推诿、恶性循环，既影响了公证质量的提高，降低了公证信誉，又不断地助长着公证人员的“短期行为”，因此，建立和完善公证民事赔偿责任刻不容缓，这也正是本文写作的一个最初动因。
但对于公证人所承担的民事责任是仅限于侵权责任，还是应当包括各类民事责任，值得探讨。有许多学者认为，公证人责任包括各类民事责任，即违约责任与侵权责任。笔者认为，这种理解显然过于宽泛，公证违约指由于公证员未能履行合约(包括书面和口头)上的某些具体条款而使他人蒙受损失。但正如上文所述，公证是一种具有严格程序的国家证明活动，纯粹违约发生的可能性极小，并不具有代表性。且在此情况下，一般存在侵权责任与违约责任的竟合。
另外，公证行为的结果是出具公证书，它是公证法律关系主体权利义务指向的对象。而因公证行为导致的损害，通常并非由于公证书本身引起，而是出现在公证书的使用过程中，对公证书的分析也许有助于我们对公证人责任的认识。
公证以真实合法为基本原则，公证书应是对法律事实和文书真实性合法性的认可，公证归根到底是一种证明，只不过该证明的效力由于私证，如此而已。显然，这种损害赔偿责任应为侵权责任。且为一种特殊侵权的专家民事责任。
二、公证人法律责任的归责原则与构成要件
按照传统民法关于侵权的原理，一般侵权有四个构成要件：一为有侵权行为，二为有损害后果，三为侵权行为与损害后果之间存在因果关系，四为侵权人有过错。而特殊侵权责任的构成要件只须前三，并不要求侵权人有过错。这就是我们一般所说的一般侵权为过错责任原则，而特殊侵权采无过错责任原则。
对于公证人的侵权，究为一般侵权，抑或特殊侵权，向有争议，而争议的焦点也正在于责任的归责原则，因为它决定着责任构成要件、举证责任的承担、免责条件、损害赔偿的原则和方法、减轻责任的根据等因此，确定合理的归责原则，是构成整个公证员专家责任制度的基础。对此，笔者作如下分析：
（一）、公证人法律责任不应适用无过错责任原则
无过错责任原则，是指损害发生不以行为人的主观过错为责任要件的归责标准。对于无过错责任原则的功能有不同的看法。但是，基本宗旨在于“对不幸损害之合理分配”。这种基本功能决定了这种制度必然与责任保险（所谓责任保险，是指以被保险人对第三人依法应负的赔偿为标的保险），联系在一起。对于公证的作用，有一种“保险论”的观点，保险论认为，在市场经济中，公证费用的发生纯粹是贯彻了风险分担的原则。保险论认为，从风险转嫁学说出发，公证也是一种保险行为，可减少交易者的风险压力。与此对应，公证员职业是一种“风险—责任”运营行业，类似保险公司，而保险公司承担无过错责任，这是不是意味着公证员也要承担无过错侵权责任呢？
笔者并不这样认为，无过错责任原则的主要功能在于分担、补偿受害者的损失，它已经没有了过错责任的教育、惩戒功能。公证员职务侵权行为责任的建立，旨在教育、惩戒公证作假者，并给受害者损失予以补偿。如果实行无过错责任原则，将大大增加公证员执业风险，公证员也将大大提高公证费用，将责任转嫁到公证申请人上。公证员公证是对公证对象尽合理保证作用，不是绝对保证，这是公证的国际惯例，按照这个惯例，公证员只要有证据证明其尽了职业关注，即使公证出现了错漏，公证员亦可免责。另外，我国《民法通则》在106条确立了侵权责任主要归责原则过错责任原则，法律没有对公证员侵权行为做出特别规定，不得随意适用无过错责任原则。
（二）、公证人法律责任宜采取过错责任原则
正如上文所述，由于公证的局限性，公证员并不能保证公证活动不存在任何的错漏。公证员对于公证对象只能起合理的保证作用。合理的保证责任是基于公证的成本效益原则。申请人需要平衡其支付的公证成本与取得的公证收益之间的关系。一般来说，公证工作越细，出现错漏的概率越小，但是它同时意味着申请人所要支付的公证费用也越高。公证作为国家证明制度的产物，本来就是用来降低交易成本的，如果公证不但不能降低交易成本，反而提升交易成本，则公证变得得不偿失，考虑到成本效益的原则，公证风险更有其存在的合理性。这也正是公证员承担合理保证的理论基础。
综上，公证员若已尽应有的职业关注应予免责。当然，对此问题的探讨也是一个价值判断与国情相结合的过程，判断公证员是否已尽职业关注是困难的，所以随着公证与经济的发展，未来极有可能采用保险论，即采无过错责任原则。但目前，就平衡公证人与申请人利益以及兼顾公众与行业（公证职业界）的利益，应采取过错责任原则。
