从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权
一、案情
A区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权，这种物权由权利人自由、独立、排他地行使，非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似（永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权），永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失，并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡，值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则，法律未规定此永久承租他物权，司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在，法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权（永久承租权）法律规范，承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权，债权需要相对方行为的支持，而物权不需要，可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题，动产物权以占有为公示，不动产物权（包括自物权、他物权）以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立，它应来源于法律直接规定，并且属于强制性规范体现国家意志，法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如，土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为，登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知，当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时，就能得出此中存在行政法律关系的结论，更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人，行政管理人因法律规定的不同而不同，如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权，也可规定由房屋所有权人（企事业单位）行使登记权，还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人（企事业单位）共同行使登记权。
综上所述，就本案而言，由于法律没有确立永久承租他物权，导致行政权力无法介入，因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段，因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下，可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案，夏某某若欠租金非达一定数额（与获取承租权对价相当）不可解除合同，夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得，原合同继续有效，陈某某与房管所所订立合同无效。
（重庆市渝中区人民法院 谢侃）
重庆市人民政府关于印发《重庆市公路养路费征收管理办法》的通知
重庆市人民政府
渝府发[2000]51号
重庆市人民政府关于印发《重庆市公路养路费征收管理办法》的通知
万州、黔江开发区管委会，各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：
现将《重庆市公路养路费征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○○年六月二十八日
重庆市公路养路费征收管理办法
第一条 为了加强公路养路费征收工作，确保公路养护、建设资金来源，根据《重庆市公路养路费征收管理条例》，结合重庆实际，制定本办法。
第二条 本办法在本市行政区域内适用。
第三条 除本办法另有规定外，下列车辆应当缴纳公路养路费：
（一）领有牌照的各型轿车、越野车、客车、货车、特种车、牵引车、挂车、汽车列车、工矿自卸车、专用机械类车、轮式拖拉机、摩托车等，以及从事公路运输的畜力车；
（二）军队、武警系统参加营业运输，面向社会培训驾驶员、承包民用工程和包租给地方单位或个人的车辆；
（三）军队、武警系统内的企业用车和非国防经费开支的其他车辆；
（四）公安、司法部门除按规定免征的定编警车、囚车以外的其他车辆；
（五）外资企业、中外合资企业、中外合作企业的车辆；
（六）驻市内的国际组织和外国办事机构的车辆；
（七）外国籍或港、澳、台地区的个人在渝使用的车辆；
（八）临时入境后，驻、行我市的各种外国籍或港、澳、台地区的车辆。
第四条 下列车辆免征公路养路费：
（一）区县（自治县、市）党委、政府、人大、政协和市以上党政序列内的部、委、办、局（不含企事业局），市以上工会、共青团、妇联、民主党派，大专院校、中专、中小学、党校、干校、技校，经市人民政府核定下达行政编制配车计划，由财政全额拨付经费购买的5人座（含5人座）以下的自用轿车、越野车；
（二）外国使（领）馆驻、行我市的自用车辆；
（三）只在市政部门修建和养护管理的市区道路固定线路上行使的公共汽车(不包括任何中、小型营运车）、电车；
（四）经市交通行政主管部门核定的设有固定装置又能保证专用的城市环卫部门的清洁车、洒水车、粪车；公安、司法部门自用的10人座以下警车、囚车、消防车；防汛部门的定编防汛指挥车；经交通征稽机构核准的县级以上医院专用，持有警灯警报器使用证并设有固定装置的救护车；防疫站的专用防疫车，血站的采血车和殡仪馆的殡葬车；环保部门的环境监测车；铁路、交通、邮电部门的战备用微波通信车；
（五）国家预算内国防费开支的军事装备性车辆；
（六）公路和市区道路养护部门设有固定装置的养路专用车；
（七）参加县级以上人民政府组织的抢险救灾的车辆；
（八）完全从事田间作业的拖拉机和非营业运输的畜力车；
（九）经市交通行政主管部门核准免征的其他车辆。
前款所列车辆如改变使用性质、超出使用范围、变更使用单位、参加营业运输或不按期办理免征手续的，应缴纳全额养路费。
第五条 下列车辆按征收标准费额减征公路养路费：
（一）区县（自治县、市）党委、政府、人大、政协和市以上党政序列内的部、委、办、局（不含企事业局），市以上工会、共青团、妇联、民主党派，大专院校、中专、中小学、党校、干校、技校，经市人民政府核定下达配车计划，由财政全额拨付经费购买的5人座以上（不含5人座）的客车和各型货车按50%的比例计征；
（二）各类医院专用并设有固定装置的救护车，按50%的比例计征；
（三）经市交通行政主管部门核定的民政部门所属事业单位非生产性自用车按50%的比例计征；
（四）公安、司法部门定编外10人座以上的警车、囚车按50%的比例计征；
（五）自建自养并报交通行政主管部门备案的专用公路（不包括生产作业道路）单线里程在20公里以上的矿山、林场、油田等单位，其车辆既在专用公路上行驶又在非专用公路上行驶的，可根据跨行非专用公路情况，经征稽机构核定，按40%至80%的比例计征。
非修建、管理、养护单位的车辆行驶上述道路的，应按规定缴纳公路养路费。
（六）经市交通行政主管部门核定减征的其他车辆。
前款所列车辆在改变减征条件、超出减征范围时，应缴纳全额养路费。
第六条 公路养路费实行按月计征，但下列车辆可按旬计征：
（一）临时行使公路的10吨以上吊车和40吨以上平板拖车按旬计征；
（二）报停停驶1个月后复驶的车辆按旬计征；
（三）报停停驶期间进行大修、中修或接受年检(审）需行驶公路的车辆按旬计征；
（四）事前申报改变使用性质、超出使用范围、变更使用单位、参加营业运输不足1个月，经征稽机构核准减征、免征的车辆按旬计征；
（五）从事地方营业性运输，时间不足1个月的军队、武警自用的车辆按旬计征；
（六）新购置或领用临时牌照（不含领用临时牌照的待报废车）不足1个月的车辆按旬计征。
第七条 计征养路费采用下列方式：
（一）费额：按每月每吨征费标准和核定的征费吨位计征；
（二）定额：按每月每车（台、套）核定的征费额计征。
第八条 车辆征费吨位按国家计委、交通部的规定核定。没有规定的，按以下办法核定：
（一）货车（含专用机械类车、正三轮摩托车、国外进口车、新型车）不能确定计征吨位的，比照同类型货车装载质量吨位计征；
（二）双排座汽车按标明的载重吨位与核载人数（驾驶员除外）的折合吨位合并计征；
（三）汽车拖带的挂车按核定载重吨位的70%计征；
（四）大型平板车载重吨位在20吨以下的（含20吨）部分按全额计征，20吨以上部分减半计征；
（五）不能载客、载货的特种车辆、专用机械类车辆，按其整车（包括固定装置）的总重量吨位减半计征；
（六）拖拉机按其拖带挂车的核定载重吨位计征；
（七）无同类型货车比照的客车按核定载客的最高座数计征，国产车每10人座折合1吨计征，进口车每7人座折合1吨计征（不包括驾驶员座位）。
按吨位（包括折合吨位）计征的各型车辆，凡其吨位尾数不足半吨的按半吨计算，超过半吨不足1吨的按1吨计算。拖拉机仍按其拖带挂车的核定载重吨位计算。
第九条 对外国籍和港、澳、台地区驻、行我市的车辆，按国务院或市人民政府认定的双边协议计征。没有协议的，按我市征收标准计征。
第十条 公路养路费、公路客运附加费、公路货运附加费的征收标准按《重庆市公路养路费、公路客运附加费、公路货运附加费征收标准》执行。
公路养路费具体征收标准为：
（一）客车：190元/月吨；
（二）货车：160元/月吨；
（三）中型营运客车：320元/月吨；
（四）小型出租汽车(含10人座以下的小型营运车）：400元/月车；
（五）非客货运三轮摩托车：12元/月车；
（六）二轮摩托车：10元/月车；
（七）拖拉机：80元/月吨。
公路客运附加费具体征收标准为：
（一）20座（含20座）以下的客车：65元/月座；
（二）21座（含21座）以上的客车：52元/月座；
公路货运附加费具体征收标准为：
货车：25元/月吨。
第十一条 属本办法规定免征、减征公路养路费范围的车辆，其单位应持相关手续到车籍所在地征稽机构办理申报免征、减征公路养路费手续，经市交通行政主管部门批准后，从批准之日的次月起免征、减征公路养路费。
经批准免征、减征公路养路费的车辆，其单位每年第四季度末应到车籍所在地征稽机构办理申报免征、减征公路养路费年度审核手续。未经批准的，从次年起取消其车辆的免征、减征公路养路费资格。批准免征的，每季度末5日内领取下一季度的免征标志。完全从事田间作业的拖拉机和非营业性运输的畜力车不发免缴标志。当月公路养路费缴（免）讫标志在当月内有效。
第十二条 新购置的车辆，车辆所有者从购车之日起缴纳临时公路养路费。入户后5日内，车辆所有者持缴纳临时公路养路费发票及相关资料到车籍所在地征稽机构办理正式登记、缴费手续并领取正式公路养路费缴讫标志。
第十三条 车辆所有者可按核定比例每年10月1日至12月10日与征稽机构按照《重庆市公路养路费包干缴纳办法》签订公路养路费次年度包干缴纳协议。
第十四条 按征收标准全额缴纳公路养路费的车辆需要报停的，车辆所有者应到车籍所在地征稽机构书面申请报停，经审查批准后交存车辆行驶证、牌照，从批准之日的次月起停征公路养路费。报停征时间每年累计不超过3个月。
第十五条 车辆被盗和依法被扣留、封存的，车辆所有者应在车辆被盗和依法扣留、封存之日起15日内到车籍所在地征稽机构申报办理停征公路养路费手续，经征稽机构批准后从次月起停征公路养路费。
第十六条 车辆转籍、过户，原车辆所有者和现车辆所有者应按《条例》规定到征稽机构办理公路养路费改征手续，经征稽机构核准后从次月起改征公路养路费。
车辆过户、转籍后，现车辆使用者，在1月内不去征稽机构入户续缴养路费的，按《条例》二十条第三项处理。
第十七条 车辆改装、换发牌照，车辆所有者应按规定到车籍所在地征稽机构办理公路养路费改征手续，经征稽机构核准后从次月起按变更后的机动车号牌、吨位及标准计征。
车辆报废，车辆所有者应按规定到车籍所在地征稽机构办理车辆公路养路费户籍的注销手续，经征稽机构核准后从次旬起不再征收公路养路费。
车辆改变使用性质，车辆所有者应按规定到车籍所在地征稽机构办理改征公路养路费手续。经征稽机构核准后，从车辆改变使用性质的当旬起改征公路养路费。
车辆所有者未按《条例》规定到征稽机构办理公路养路费改征、报废手续的，造成征稽机构重复征费的，均由车辆所有者自行负责。
第十八条 区县（自治县、市）交通行政管理部门负责征收本行政区域内的拖拉机、摩托车和畜力运输车的公路养路费。征收业务受市交通征稽机构指导。
第十九条 下列车辆不征收车辆货运附加费：
（一）各型客车（不含客货两用车）；
（二）不能载客、载货的特种车辆；
（三）二类底盘车；
（四）经申报批准同意免征、停征、报停的车辆；
（五）二轮、侧三轮摩托车及完全从事田间作业的拖拉机；
（六）经市人民政府和市交通行政主管部门核准的其他车辆。
第二十条 在我市境内从事客运的车辆，包括军队、武警、公安、司法系统参加营运的车辆，公用系统参加客运的中小型车辆，外地调驻我市参加客运的车辆均应按规定向车籍所在地征稽机构缴纳客运附加费。
客运附加费按月计征，临时从事客运又不足1月的非客运车辆和报停后的客运车辆在复驶当月按旬计征，次月按月计征。
客运车辆应从参加客运之日起5日内到征稽机构办理客运附加费起征手续；退出客运经营的，车主应持客运管理部门的证明到征稽机构办理停征客运附加费手续。
第二十一条 车辆所有者未按国家有关规定缴纳公路养路费的，由征稽机构责令限期补缴，并从欠缴之日起，按日加收应缴养路费额1%的滞纳金。滞纳金按复式计算法，其计算公式为：
滞纳金（W）=逾期未缴费累计总天数(D）自掠晒费贩讯?M）?％
第二十二条 违反本办法的，按《重庆市公路养路费征收管理条例》有关规定处罚。
第二十三条 本办法适用中的具体问题由市交通行政主管部门负责解释。
第二十四条 本办法自2000年7月1日起施行。
