定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
——张某诉熊某买卖合同纠纷案
竺雨迪 肖贞英
【问题提示】
近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
【要点提示】
定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
【经验借鉴】
定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。
作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
印发广州市价格调节基金管理规定的通知
广东省广州市人民政府
印发广州市价格调节基金管理规定的通知
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《广州市价格调节基金管理规定》已经市人民政府第13届139次常务会议审议通过。现印发给你们，请认真组织实施。
广州市人民政府
二○一一年七月五日
广州市价格调节基金管理规定
第一章 总则
第一条 为适应社会主义市场经济发展要求，规范我市价格调节基金征集使用管理，充分运用经济手段调控市场，保持价格总水平的基本稳定，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省价格调节基金管理规定》(省政府令第141号)、《关于印发〈广东省财政厅、广东省物价局、广东省地方税务局关于价格调节基金征收使用管理的暂行办法〉的通知》(粤财综〔2010〕98号)等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内价格调节基金的征集、使用和管理。
第三条 本规定所称价格调节基金，是指由市人民政府征集，用于平抑、调节与人民群众生产、生活密切相关的重要商品价格异常波动的专项资金。
第四条 价格调节基金的征集、使用和管理，应当遵循统筹兼顾、公开透明、公平与效率相统一的原则。
第五条 市人民政府价格主管部门是价格调节基金的主管机关，负责价格调节基金的政策制定和监督管理以及应征数据的核定工作；市人民政府价格主管部门会同发展改革部门研究价格调节基金的计划安排；财政部门负责价格调节基金的资金管理；地方税务部门负责价格调节基金的代征、代缴；其他部门在各自职责范围内做好价格调节基金的相关工作。
第二章 征集
第六条 市人民政府主要通过向社会征集的方式，征集价格调节基金。
第七条 市价格调节基金征集项目和标准：
(一)卷烟、酿酒等企业在生产环节，按实际缴纳增值税税额和消费税税额之和的1%计征；
(二)从事房地产开发的企业在销售环节，按实际缴纳的营业税税额的1%计征，列入市保障性住房投资计划的保障性住房出售除外；
(三)汽车生产企业在销售环节，按实际缴纳增值税税额和消费税税额之和的0．5%计征；
(四)市内发电企业(含水电、火电、核电、风电、热电等)按上网销售电量0．002元/千瓦时计征；
(五)市人民政府批准的其他征集项目。
第八条 价格调节基金由市地方税务部门统一代征、代缴，地方税务部门根据市人民政府价格主管部门提供的应征数据进行代征，由缴费单位向所在地的地方税务部门缴纳价格调节基金。
价格调节基金实行税前列支，按季申报征集。价格调节基金缴纳义务人，应当按照市人民政府价格主管部门的规定，于每季第一个月的15日前向市人民政府价格主管部门申报上季应缴数额，并于每季度第一个月的25日前向所在地的地方税务部门缴纳。价格调节基金缴纳义务人可以采用电子申报、纸质申报等方式申报缴纳价格调节基金。采用电子申报方式的，应妥善保管有关资料并附报纸质申请资料。
征集价格调节基金时使用统一的税收票证，以附注的形式注明为价格调节基金，由代收单位上缴财政。
第九条 价格调节基金缴纳义务人应当严格按照规定按时足额缴纳价格调节基金。
第十条 价格调节基金原则上不得减免。符合下列情形之一的，可以申请减缴、免缴或者缓缴价格调节基金：
(一)因遭受重大疫情、重大自然灾害、重大突发公共事件造成重大经济损失的；
(二)因其他不可抗力因素造成重大经济损失的；
(三)省、市人民政府规定的其他情形。
第十一条 申请减缴、免缴或者缓缴价格调节基金的，价格调节基金缴纳义务人应当提交下列材料：
(一)《价格调节基金减缴、免缴或者缓缴申请书》，主要内容包括申请单位名称、理由、相关财务报表，以及申请减缴、免缴或缓缴的数额和起止时间等；
(二)申请单位法人登记证书或者营业执照复印件；
(三)申请单位行政主管部门的意见。
第十二条 申请减缴、免缴或者缓缴价格调节基金的，价格调节基金缴纳义务人应当向所在区、县级市人民政府价格主管部门提出申请，区、县级市人民政府价格主管部门收到申请材料后，应当在3个工作日内报市人民政府价格主管部门。
第十三条 市人民政府价格主管部门应当在收到减缴、免缴或者缓缴价格调节基金的申请之日起5个工作日内，作出是否受理的决定，并书面告知申请人，不予受理的应说明理由；需要补正申请材料的，应当一次性告知并限期补正，逾期仍不补正的，可以不予受理。
受理申请的，市人民政府价格主管部门应当会同市发展改革、财政等有关部门在受理之日起20个工作日内提出审核意见，报市人民政府批准。未经批准，不得减缴、免缴或者缓缴价格调节基金。
第三章 使用
第十四条 价格调节基金适用于以下情形：
(一)对因执行政府依法采取的价格干预措施、紧急措施而受到经济损失的生产者、经营者，给予适当补偿；
(二)为平抑基本生活必需品价格的异常波动，而给予生产者、经营者适当价格补贴、贷款贴息等；
(三)对因基本生活必需品价格大幅度上涨或者政府提高价格而影响基本生活的低收入群体，给予临时价格补贴；
(四)对因遭受自然灾害等不可抗力严重影响的基本生活必需品生产者、经营者，给予临时补贴；
(五)为调控价格、稳定市场，对基本生活必需品等重要商品的储备和生产基地建设，给予补贴、补助或者贷款贴息；
(六)对承担广州市场定向供应任务的种养基地、冷储基地和实行产销对接、农超对接的平价商店(专区、市场)，给予补贴、补助或者贷款贴息；
(七)省、市人民政府为调控价格、稳定市场批准适用的其他情形。
第十五条 价格调节基金采取补助、补贴和贷款贴息等支出方式。
第十六条 使用价格调节基金，应当由市人民政府价格主管部门会同市发展改革、财政部门提出，报市人民政府审批，或者由需要使用价格调节基金的单位向所在区、县级市人民政府价格主管部门提出申请，经市人民政府价格主管部门会同市发展改革、财政部门审核，报市人民政府审批。
批准使用价格调节基金的，应当明确具体的使用对象、使用方式和使用途径等。
第十七条 申请使用价格调节基金的，应当提交下列材料：
(一)《使用价格调节基金申请书》，包括申请人名称、项目、使用理由、数额、拨付方式等；
(二)申请人法人登记证书或者营业执照复印件；
(三)具体的使用操作方案；
(四)申请人行政主管部门意见。
第十八条 市人民政府价格主管部门应当在收到使用申请之日起5个工作日内作出是否受理的决定，并书面告知申请人。需要申请人补正申请材料的，应当一次性告知并限期补正，补正期间不计算在本条规定的受理时限内；申请人超过规定期限仍不补正的，可以不予受理。
受理申请的，市人民政府价格主管部门应当会同市发展改革、财政部门在受理之日起30个工作日内提出审核意见，报市人民政府批准。
第十九条 市人民政府价格主管部门应当在市人民政府批准使用价格调节基金之日起3个工作日内，按规定程序向市财政部门请拨资金。市财政部门应当及时拨付；需要分期分批拨付的，按分期的时间拨付。
第二十条 使用单位应当严格按照批准用途使用价格调节基金，并及时向市人民政府价格主管部门、发展改革、财政部门如实报告使用情况。
第四章 监督管理和法律责任
第二十一条 市人民政府价格主管部门会同市发展改革部门，应当每年对价格调节基金使用项目进行审核、监督管理和审查，确保专款专用。
第二十二条 价格调节基金上缴财政，实行“收支两条线”管理，专款专用。市审计、监察部门对价格调节基金的征集、解缴、入户、拨付、使用情况每年审计一次，审计结果应及时向社会公示。
第二十三条 征管费用支出包括地方税务部门代征业务经费和有关部门的管理费用。地方税务部门的代征业务经费参照代征地方教育附加的标准执行。征管费用主要用于价格调节基金的征集使用管理，包括基地调研、市场调查、宣传、培训、系统开发以及票据、报表印刷等相关费用支出。
价格调节基金的征管费用按规定纳入部门预算，从价格调节基金中统筹安排。
第二十四条 价格调节基金的缴纳义务人、使用单位等应当如实提供相关情况和资料，不得拒绝提供或者虚报、瞒报、谎报。
第二十五条 市人民政府价格主管部门会同市发展改革部门应当定期向社会公布本级价格调节基金的使用情况。任何单位和个人，有权举报或控告价格调节基金征集、使用、管理中的违法违规行为；认为在价格调节基金的征集、使用、管理中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
市人民政府价格、发展改革、财政、监察、审计、地税等部门应当向社会公布举报投诉办法、投诉电话和通讯地址。
第二十六条 违反本规定的行为，由相关职能部门依据《广东省价格调节基金管理规定》的有关条款处理。
第五章 附则
第二十七条 本规定自印发之日起施行，有效期5年。相关法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市人民政府《关于主副食品价格调节基金问题的批复》(穗府函〔1994〕11号)和原市计划委员会、财政局《关于实施广州市副食品价格调节基金试行办法的通知》(穗计调〔1994〕4号)同时废止。
