构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋
摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。
关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。
一． 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
（一）学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。” 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。
二． 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。
行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例
海南省海口市人大常委会
海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例
海口市人民代表大会常务委员会
海口市人民代表大会常务委员会令第23号
《海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例》于1997年6月25日海口市第十一届
人民代表大会常务委员会第二十五次会议修改通过。《海南省人民代表大会常务委
员会关于批准修改<海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例>的决定》已经海南省
第一届人民代表大会常务委员会第三十次会议于1997年7月31日通过，现予公布，自
公布之日起施行。
海口市人民代表大会常务委员会
1997年8月28日
海南省人民代表大会常务委员会关于批准修改《海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例》的决定 （1997年7月31日海南省第一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）海南省人民代表大会常务委员会决定：批准修改《海口市禁止生产和销售假冒伪
劣商品条例》，由海口市人民代表大会常务委员会公布施行。
修改条款如下：
一、第七条第五项中的“法律、法规和规章规定的其他职权”修改为“法律、法
规规定的其他职权”。
二、第十八条、第十九条、第二十条第一款、第二十一条第一款、第二十二条、
第二十四条中的“由工商行政管理部门接照有关法律、法规规定吊销营业执照”一句，
统一修改为“情节严重的，由工商行政管理部门依照国家有关法律、行政法规规定吊
销企业营业执照；或者依照本条例规定吊销个体营业执照”。
三、第二十三条中的“由工商行政管理部门接照有关法律、法规规定吊销营业执
照或广告经营许可证”一句，修改为“情节严重的，由工商行政管理部门依照国家有
关法律、行政法规规定吊销企业营业执照或广告经营许可证；也可依照本条例规定吊
销个体营业执照”。
四、第十八条、第十九条、第二十四条中的“没有违法所得的，处以1万元以下
的罚款”修改为“没有违法所得的，处以5万元以下的罚款”。
五、第二十条第一款中的“没有违法所得的，处以1万元以下的罚款”修改为“没
有违法所得的，处以10万元以下的罚款”。
六、第二十一条“责令停止印刷，没收有关物品及印制工具、设备”中的“有关”
修改为“上述”。
《海口市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例》根据本决定作出修正。
第一章 总 则
第一条为禁止假冒伪劣商品的生产和流通，保护商品生产者、销售者、用户和消
费者的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，根据国家有关法律、法规的规定，结
合海口市的实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于在海口市行政区域内从事商品生产、销售以及为商品生产、
销售提供条件和服务的单位与个人。
第三条区以上工商行政管理部门和技术监督行政管理部门负责本行政区域内查处
假冒伪劣商品的工作，其他有关行政管理部门在各自的职责范围内依法查处假冒伪劣
商品。
第四条属下列情形之一者为假冒伪劣商品，禁止生产和销售：
（一）失效、变质的；
（二）渗杂使假、以假充真、以旧充新、以次充好的；
（三）国家明令淘汰的；
（四）冒用他人注册商标的；
（五）伪造、冒用他人商品的产地、厂名、名称、生产日期、生产批号和产品
标准代号的；
（六）不依规定标明商品的产地、厂名、生产日期、警示标志等内容的；
（七）冒用认证标志、名优标志等质量标志的；
（八）无产品合格证的；
（九）国家有关法律、法规规定为假冒伪劣商品的。
第五条禁止为生产、销售假冒伪劣商品提供下列条件和服务：
（一）代印代制假冒商标标识、认证标志、名优标志、铭牌和包装物的；
（二）仓储、运输的；
（三）提供广告宣传服务的；
（四）提供物资、资金、帐户、场地和设备的；
（五）提供其他条件和服医务的。
第二章 监督管理
第六条工商行政管理部门和技术监督行政管理部门在查处生产、销售假冒伪劣商
品活动中的分工:
（一）在生产、流通领域中，凡属产品质量责任门题，均由技术监督行政管理部
门查处，工商行政管理部门予以协助；
（二）在市场管理和商标管理中，发现生产、销售掺假产品、冒牌产品的违法行
为，由工商行政管理部门查处，技术监督行政管理部门予以协助；
（三）在市场上倒卖、骗卖劣质商品的行为，凡是工商行政管理部门发现的，由
工商行政管理部门查处，、需要技术监督行政管理部门协助的，技术监督行政管理部
门予以协助；凡是技术监督行政管理部门发现的，由技术监督行政管理部门查处，需
要工商行政管理部门协助的，工商行政管理部门予以协助。
第七条工商行政管理部门和技术监督行政管理部门在查处生产、销售假冒伪劣商
品活动时，依法行使下列职权：
（一）调查、询问当事人和有关人员；
（二）查封、扣押假冒伪劣商品；
（三）查封、扣押用于生产假冒伪劣商品的工具、设备、原材料和其他物品；
（四）查阅、提取有关证明文件；
（五）法律、法规规定的其他职权。
前款行使第二项、第三项职权时，须经区以上工商行政管理部门或技术监督行政
管理部门行政首长批准，并制定决定书。
第八条工商行政管理部门和技术监督行政管理部门在接到生产、销售假冒伪劣商
品违法行为的举报后，应立即进行审查，符合立案条件的，应当予以立案。
第九条案件的处理决定应在立案之日起3个月内作出，对于重大、疑难的案件，
经区以上工商行政管理部门或技术监督行政管理部门行政首长批准可以延长，但延长
时间不得超过3个月。
第十条行政执法人员在查处假冒伪劣商品案件时，至少应有2人参加，并应向当事
人出示有关公务证件。
第十一条行政执法人员依法调查、收集有关证据材料，对当事人正当的技术秘密
和商业秘密，应当予以保密。
第十二条工商行政管理部门和技术监督行政管理部门对涉嫌假冒伪劣的商品进行
查封、扣押时，应将查封、扣押决定书送达当事人，并开具查封、扣押清单，交当事
人签名，当事人不在场拒绝签名的，行政执法人员应当邀请见证人在查封、扣押清单
上签名。被查封、扣押的商品，应在5日内送国家法定的质量检验机构进行检验。
第十三条对产品质量的监督检查以抽查为主要方式。抽查的范围主要为可能危及
人体健康和人身、财产安全的产品。抽查结果应当公布。
第十四条根据工商行政管理部门和技术监督行政管理部门的委托，国家法定的质
量检验机构应对送检的商品进行检验，检验结论应在15日内作出。因检测技术条件限
制，不能在规定期限内作出检验结论的，经区以上技术监督行政管理部门行政首长批
准可以延长，但延长时间不得超过3个月。
经检验不属假冒伪劣商品或逾期末作出检验结论的，工商行政管理部门和技术监
督行政管理部门应当立即解除查封、扣押。
第十五条工商行政管理部门和技术监督行政管理部门对假冒伪劣商品生产者、销
售者以及为之提供条件和服务的单位和个人，应当建立档案管理制度。
第十六条用户和消费者因假冒伪劣商品受到损害的，有权向工商行政管理部门和
技术监督行政管理部门以及保护消费者权益的社会组织投诉，有关部门或社会组织应
当负责处理。
第十七条任何单位或个人均有权向有关部门举报生产、销售假冒伪劣商品的行为。
对举报有功人员应给予奖励。
有关部门应当为举报人保密，必要时公安机关应当采取措施保护举报人的安全。
2001年10月28日
