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试论遵守交通法规的重要性/徐卫东

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 22:25:29  浏览:8518   来源:法律资料网
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试论遵守交通法规的重要性

徐卫东 刘建国


汽车作为现代化交通工具,既对人类社会文明的进程发挥了积极的促进作用,也对人类的健康和财产安全造成了负面效应。本文仅以汽车造成的道路交通事故的危害的角度,试论述遵守交通法规的重要性。
一、道路交通事故的危害和遵守交通法规的意义
(一)道路交通事故的危害
自从1886年汽车诞生至今,汽车给人们带来的利益与其带来的问题同样多。美国著名学者乔治·威伦研究了美国和其他一些国家的交通、消防与犯罪的问题后通过其著作《交通法院》告知世人:“人们应该承认,交通事故已经成为今天国家最大的问题之一。它比消防问题更加严重,这是因为每年交通死亡的人数日渐增多,遭受的财产损失更大;它比犯罪问题更加严重。这是因为交通事故跟整个人类有关,不管是强者还是弱者、富人还是穷人、聪明人还是愚蠢人,每一个男人、女人、孩子,只要他们在街道或公路上,每一分钟都可能遭遇交通事故。”
据有关方面统计,全世界每年死于交通道路事故的人数约60万之众,这相当于每年有一个中等城市被摧毁;因车祸受伤的人多达1200万;在许多国家,交通事故引起的人员伤亡和经济损失,比火灾、水灾、意外伤害等灾难造成的人员伤亡总和及经济损失还大得多。因此人称交通事故为“柏油路上的战争”,“文明世界的第一大公害”。
(二)我国的交通现状和强调遵守交通法规的现实意义
1.人多、车多道路少。我国是个近13亿人口的大国,到2000年,全国的机动车保有量6000万左右;全国公路通车总里程14.3万公里;静态比例为:人均车辆越0.5辆,而人均道路只有0.00011公里;每辆车均道路占有量约为0.002公里;且其中90%的道路属于机动车与非机动车和行人混杂。近几年机动车辆数字还在急剧增加,道路超负荷承载,致使交通事故逐年增加。
2.机动车驾驶员素质参差不齐。我国在改革开放后经济的迅速发展、人民生活水平的迅速提高,不仅单位汽车拥有量不断增加,而且汽车进入家庭已成为现实;相应的情况就是非职业机动车驾驶员队伍迅速扩大,使机动车驾驶员的整体素质更加参差不齐。那些驾驶能力较差、遵守交通法律、法规意识淡薄、出事较多的机动车驾驶员被“誉为”“马路杀手”。可见低素质的机动车驾驶员在参与道路交通运行中对人们正常的生活构成的伤害。
3.强调遵守交通法规的现实意义。我们不能因存在交通事故就因噎废食。综观世界各地,许多国家的汽车保有量远比我国高得多,而汽车道路交通事故却比我国低得多。如1994年时,我国的万车交通事故造成的人员死亡率为49.4人,北京市就达到了60人;而日本仅为1.9人;美国为2.6人;英国为2.9人。诸多原因中,遵守交通法律法规的主动、被动是重要的一项。遵守交通法律法规表现于两个方面:交通行政管理者的依法执法和道路使用者的守法行为。我们在这两方面都存在着欠缺:其一是交通行政管理主要侧重于事后管理,且时紧时松;其二是一些低素质的驾驶员和行人无视交通法律法规的存在,使我国的交通事故呈逐年上升的趋势。人员伤亡和经济损失惨重。因此,强调遵守交通法规的现实意义就在于,尽可能地减少交通事故对道路交通参与者的生命健康的威胁和对经济利益的负面影响。
二、道路交通参与者的违章行为是诱发道路交通事故的最主要原因
在与交通安全有关的人、车、路三大因素中,人是最主要的、最核心的因素。因为车和路都是人的劳动成果,在使用中也是人在驾驶车辆、人在道路中行走(无论驾车与否)。椐有关资料统计分析,一般的交通事故原因中,由于车和路本身的原因造成的交通事故的,占不到5%,而95%以上的原因是由于人的违章行为造成的。其实,即使在有关资料统计的5%的由于车和路本身的原因造成的交通事故原因中,“车和路的原因”仅仅是被动因素,因为人是车和路的创造者、使用者。人作为道路交通参与者中的最积极因素,其违反法律法规的行为(俗称违章行为)主要表现有很多种,如治安管理处罚条例(修正)第二十七条中列举的关于违反交通管理的违法行为有十一种之多,道路交通管理条例中列举了近四十种之多,道路交通事故处理办法中列举了近三十种之多,本文重点分析几种与人主观过错有关的情况。
1.酒后驾车与交通事故
《治安管理处罚条例》和《道路交通管理条例》作为我国交通道路管理的具体法律法规,命令严禁醉酒后驾驶机动车,而且对醉酒后驾驶机动车的行为处罚相当严厉。但酒后驾车的现象却屡禁不止。饮酒的习惯是人类生产生活达到一定水平后才形成的。由于酒精对人的神经有麻醉作用,直接影响人的精神和心理状态,表现为,人酒后情绪不稳、对事物的注意力下降、信息处理能力缓慢、预测空间状态的的正确度降低、逞强好胜、“借酒发疯”等违反常态的行为会对机动车驾驶产生严重的负面影响,因此,几乎世界上绝大多数国家的法律法规都禁止酒后驾车。酒后驾车造成交通事故的可能性,要比驾驶员头脑清醒时高几十倍。如某大城市某年交通事故的总死亡率中,因酒后驾车造成的死亡人数占43%。因此,我国的许多城市交通管理中,将酒后开车作为整顿重点,以此维护市民正常生活的良好环境。
2.超速行驶与交通事故
超速行驶是指机动车在不同的道路中的行驶速度超过了《中华人民共和国道路交通管理条例》规定的最高时速。根据该条例第三十五条规定,“机动车遇道路宽阔、空闲、视线良好,在保证交通安全的原则下,最高时速规定如下:(一)小型客车在设有中心双实线、中心分隔带、机动车道与非机动车道分隔设施的道路上,城市街道为70公里,公路为80公里;在其他道路上,城市街道为60公里,公路为70公里。(二)大型客车、货运汽车在设有中心双实线、中心分隔带、机动车道与非机动车道分隔设施的道路上,城市街道为60公里,公路为70公里;在其他道路上,城市街道为50公里,公路为60公里。(三)二轮、侧三轮摩托车在城市街道为50公里,公路为60公里。(四)铰接式客车、电车、载人的货运汽车、带挂车的汽车、后三轮摩托车在城市街道为40公里,公路为50公里。(五)拖拉机、轻便摩托车为30公里。(六)电瓶车、小型拖拉机、轮式专用机械车为15公里。”
该条例第三十六条还规定:“机动车行驶中遇有下列情形之一时,最高时速不准超过20公里,拖拉机不准超过15公里:(一)通过胡同(里巷)、铁路道口、急弯路、窄路、窄桥、隧道时;(二)掉头、转弯、下陡坡时;(三)遇风、雨、雪、雾天能见度在30米以内时;(四)在冰雪、泥泞的道路上行驶时;(五)喇叭、刮水器发生故障时;(六)牵引发生故障的机动车时;(七)进、出非机动车道时。”
一般情况下驾驶人员是能遵守上述法律规定的。但在道路宽直、视线良好、行人及非机动车干扰少的情况下机动车驾驶员最容易超速行驶;有数据统计,超速行驶造成的交通事故70%是在路况较好的郊区公路上。另外,驾驶能力强、资历较深的机动车驾驶员也容易出现超速行驶的问题。由于机动车的速度快慢给人的感受完全不同,一些新手为了寻求刺激,也容易超速行驶。而无视交通法律法规的教训往往是血的代价。
3.违章停车、抢道行驶与交通事故
机动车在需要停放时,要注意符合相关法律法规的规定。根据《道路交通管理条例》第六十一条规定,“车辆停放,必须在停车场或准许停放车辆的地点,依次停放。不准在车行道、人行道和其他妨碍交通的地点任意停放。机动车停放时,须关闭电路,拉紧手制动器,锁好车门。”该条例第六十二条规定,“车辆在停车场以外的其他地点临时停车,必须遵守下列规定:(一)按顺行方向靠道路右边停留,驾驶员不准离开车辆,妨碍交通时须迅速驶离;(二)车辆没有停稳前,不准开车门和上下人,开车门时不准妨碍其他车辆和行人通行;(三)在设有人行道护栏(绿篱)的路段、人行横道、施工地段(施工车辆除外)、障碍物对面,不准停车;(四)交叉路口、铁路道口、弯路、窄路、桥梁、陡坡、隧道以及距离上述地点二十米以内的路段,不准停车;(五)公共汽车站、电车站、急救站、加油站、消防栓或消防队(站)门前以及距离上述地点三十米以内的路段,除使用上述设施的车辆外,其他车辆不准停车;(六)大型公共汽车、电车除特殊情况外,不准在站点以外的地点停车;(七)机动车在夜间或遇风、雨、雪、雾天时,须开示宽灯、尾灯。”
但现实生活中我们经常看到违章停车、抢道行驶造成不必要的伤亡的残酷现象。
除上述情况外,还有不少道路交通参与者的违章行为成为交通事故的重要原因,诸如:“无证驾驶”、“疲劳驾驶”、“开斗气车”等等。这些外在现象的主观原因就在于人们的法制观念太淡薄。
三、解决交通道路事故的对策
既然我们已经知道,交通道路事故(俗称“车祸”)引起的人员伤亡和经济损失,比火灾、水灾、意外伤害等灾难造成的人员伤亡总和及经济损失还大得多,而造成这种危害的原因主要是人本身;那么,我们就要在痛定思痛——总结经验的基础上,寻找并落实有效的解决途径。
1.广泛深入宣传道路交通方面的法律法规,提升道路交通管理方面的法律法规在人们心目中的关注程度,以及帮助人们认识到道路交通管理方面的法律法规在整个法律体系中的重要地位。
道路交通管理方面的法律法规在法律体系中,属于行政法范畴,因此是较为严格的、强制性的法律行为规范。它既是交通行政管理部门依法行政的具体法律规范,又是交通行政管理部门调整作为社会资源的道路和车辆的使用中人、车、路相互关系的法律依据;作为行政法律规范,不仅交通行政法律关系中的行政主体(即交管部门及其工作人员)要遵守,而且一切参与道路交通活动的其他主体(即行政法律关系相对人)都要遵守。在现实生活中,人们习惯地认为遵守交通法律法规是交管部门及其工作人员和机动车驾驶员的事。其实不然。遵守交通法律法规是我们每一个使用道路、车辆的人(包括自然人和单位)的义务。要想将自觉遵守交通法律法规的意识深入人心,必须动员全社会,利用多种形式,广泛宣传,用正反两方面的经验、教训打动人心,震撼心灵;使大多数人明确遵守交通法律法规我们的生活环境就更加太平,不遵守交通法律法规就会有人成为无谓的牺牲者;通过宣传教育使自觉遵守交通法律法规成为渗透到人们心灵中的行为习惯,而不再是被动的要求,这样,才能在全社会形成一个良好的、有序的交通环境。
2.培养一支遵纪守法、技术过硬的机动车驾驶员队伍
社会的进步和人民生活水平的普遍提高,是汽车进入家庭成为现实。但带来了另一个问题:大量非专业司机进入机动车驾驶员队伍。以前,机动车驾驶员作为一种劳动手段,一种专业行业时培养其驾驶能力要花大量的时间和教育投入。而今天,许多人仅仅将机动车驾驶能力作为“副产品”,“捎带脚”学会,且在驾驶技能需求不断扩大的基础上,一些驾驶培训学校应运而生,教学质量良莠不齐。这使我们必须对机动车驾驶员队伍的界定重新分类:分为专业机动车驾驶员和非专业机动车驾驶员两大类。
但在遵守法律法规的要求上,对所有的机动车驾驶员都是一样的。即自觉遵守道路交通法律法规、业务水平达到相应的熟练程度和具有与其行为相符的道德水准。增强法制观念和能自觉遵守交通道路法律法规是机动车驾驶员的首要条件,无论其为专业或非专业;具备熟练的驾驶技能是使车辆安全行驶的基本保障,对专业驾驶员而言,应在维修技能方面比非专业驾驶员高一筹;机动车驾驶员还应具备良好的心理素质和道德水平,才能应对路况不佳时的意外难题,减少事故的发生,维护安全行驶的交通环境。
3.交通行政管理部门要加强依法行政的力度,尤其是进行行政处罚时能达到处罚教育的目的
在实际状况中,我们经常看到的是,违章肇事者造成的损失,远远大于行政执法机关对违章者进行处罚让违章者承担的义务。这就给人一种错觉:我违章无所谓。甚至一些常违章者还“习惯了”。如果交通行政管理部门不加强依法行政的力度及处罚力度,不仅对违章者达不到教育、教训和强制其承担法律义务的目的,而且是对社会治安的不负责任和对法律威信的不尊重。
总之,坚持依法治国,保持社会安定,交通道路安全畅通,是要靠全社会的共同努力,也不是一日之功,需要我们进行长期的努力。
附参考资料:
1.全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国治安管理处罚条例》的决定;1986颁布
2.中华人民共和国道路交通管理条例;1988颁布



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教育部办公厅、国家广电总局办公厅、文化部办公厅关于印发《第13批向全国中小学生推荐优秀影片片目》的通知

教育部、国家广电总局、文化部


教育部办公厅、国家广电总局办公厅、文化部办公厅关于印发《第13批向全国中小学生推荐优秀影片片目》的通知





教基厅[2004]15号

  现将经全国中小学影视教育协调工作委员会评选审定的《第13批向全国中小学生推荐优秀影片片目》印发给你们,请做好组织观看和放映等有关工作。

第13批向全国中小学生推荐优秀影片片目

  1.《张思德》 中国电影集团公司北京电影制片厂、北京紫禁城影业有限责任公司

  2.《我们手拉手》 深圳影业公司、安徽宿州电视台

  3.《安源儿童团》 长春电影制片厂、少年先锋队事业发展中心、北京新世纪雏鹰集团公司

  4.《灿烂的季节》 长春电影制片厂

  5.《飞来的青衣》 中国电影集团公司第三制片公司

  6.《快乐时光》 北京金台华闻文化中心

  7.《我要做好孩子》 中国电影集团公司、中影集团联合影视有限公司

  8.《我的小学》 中国电影集团公司第三制片公司

  9.《哈(口罗).同学》 上海电影集团公司

  10.《危险智能》 中国电影集团公司第三制片公司

  11.《小康路上》 北京孙明强影视文化传播有限公司

  12.《关爱明天》 北京法宣影视文化有限公司、北京华夏学子影视文化公司

  13.《国魂》 东方新青年文化发展有限公司、肖尔斯影视公司、翰园文化策划有限公司

  14.《灾难时刻》 中央新闻电影制片厂

  15.《戎冠秀》 河北电影制片厂

  16.《香港脱险》 珠江电影制片厂、越南作家协会电影制片公司

  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。